Díl 3. – Povinnosti před zahájením a během výstavby

Máte povolení stavby. Může se tedy začít stavět?

Ještě před prvním výkopem je potřeba splnit několik povinností a během realizace hlídat další. Právě jejich zanedbání bývá častým důvodem problémů při dokončení a kolaudaci stavby.

Co je potřeba udělat před zahájením stavby

U povolované stavby je stavebník povinen předem oznámit nejen stavebnímu úřadu termín zahájení stavby.

Současně oznámí, kdo bude stavbu provádět. U dodavatelské stavby tedy stavebního podnikatele, u stavby svépomocí osobu, která bude vykonávat funkci stavbyvedoucího nebo stavebního dozoru.

Pokud se tyto údaje během stavby změní, musí být změna stavebnímu úřadu oznámena.

Dále je potřeba mít na stavbě ověřenou dokumentaci a splnit všechny podmínky, které vyplývají z povolení stavby a z dalších podkladů.

Může jít například o:

• vytýčení inženýrských sítí,

• vytyčení vlastní stavby,

• podmínky správce komunikace,

• ochranu zeleně,

• archeologický dohled,

• podmínky správců technické infrastruktury,

• nebo další povinnosti stanovené konkrétním povolením.

Proto je dobré před zahájením stavby celé povolení a všechna vyjádření a stanoviska celé projít – nejen jeho výrok, ale i všechny podmínky.

Stavbyvedoucí, nebo stavební dozor?

Záleží na typu stavby a způsobu jejího provádění.

U stavby prováděné stavební firmou odpovídá za odborné vedení stavby stavbyvedoucí.

U některých jednoduchých staveb prováděných svépomocí může postačit stavební dozor.

U staveb pro bydlení je ale režim přísnější. Rodinný dům prováděný svépomocí musí mít odborné vedení stavby stavbyvedoucím.

Stavební dozor a stavbyvedoucí nejsou totožné funkce.

Co musí být během stavby dodrženo

Základním pravidlem je, že stavba musí být provedena v souladu s povolením a ověřenou dokumentací.

Pokud se během realizace objeví potřeba něco změnit – například půdorys, výšku, umístění, konstrukční řešení nebo některou část napojení – je potřeba nejprve ověřit, zda ještě jde o přípustnou změnu v rámci stavby, nebo už o změnu záměru před dokončením.

Není dobré spoléhat na to, že se vše "doladí při kolaudaci".

Stavební deník

U stavby, která vyžaduje povolení, se vede stavební deník.

U některých jednoduchých staveb může postačit jednoduchý záznam o stavbě, ale tato úleva se nevztahuje na jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci.

U rodinného domu se tedy stavební deník vede.

Do něj se zaznamenávají důležité skutečnosti týkající se průběhu výstavby, kontrol, změn, zkoušek nebo například zakrytých konstrukcí.

Stavební deník může být později velmi důležitým podkladem nejen při kolaudaci, ale také při případných reklamacích nebo sporech. Zároveň je zde zákonná povinost jej uchovávat po dobu dalších 10 let od kolaudace stavby.

Kontrolní prohlídky

Stavební úřad může v povolení určit fáze výstavby, při kterých má být provedena kontrolní prohlídka.

Pokud je taková povinnost stanovena, musí stavebník dosažení příslušné fáze úřadu oznámit a umožnit provedení kontroly.

Typickou chybou je zjistit až po zakrytí konstrukce, že měla být určitá část stavby předem zkontrolována.

Revize, zkoušky a zaměření

Během výstavby postupně vznikají doklady, které budou potřeba při jejím dokončení a kolaudaci.

Typicky jde například o:

• revizní zprávy,

• tlakové a těsnostní zkoušky,

• protokoly o zkouškách zařízení,

• doklady o použitých výrobcích,

• geodetická zaměření,

• dokumentaci skutečného provedení,

• nebo doklady k přípojkám a technické infrastruktuře.

Vyplatí se je shromažďovat průběžně.

Shánět později po dokončení výstavby firmu, která provedla přípojku nebo zakrytou konstrukci, bývá výrazně složitější.

Co mění novela 2026

Jednou z praktických změn novely je zrušení zákonné povinnosti samostatné dokumentace pro provádění jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci.

Týká se tedy například běžného rodinného domu nebo rekreační chaty. V pracovním úplném znění novely jsou tyto stavby vypuštěny z okruhu staveb, u nichž musí stavebník před zahájením zajistit samostatnou dokumentaci pro provádění stavby.

To ale neznamená, že lze stavět bez projektu.

Stále musí být k dispozici ověřená dokumentace, podle které byla stavba povolena. A u složitější stavby může být podrobnější prováděcí dokumentace velmi užitečná pro samotnou realizaci, koordinaci profesí i kontrolu kvality.

Nejčastější chyby vznikají už během výstavby

Při dokončení stavby se často řeší problémy, které vznikly mnohem dříve:

• stavba byla posunuta oproti povolenému umístění,

• byly změněny rozměry nebo konstrukční řešení,

• chybí potřebná zaměření,

• nebyly provedeny požadované zkoušky,

• chybí zápisy ve stavebním deníku,

• nebo se změny začaly řešit až těsně před kolaudací.

Dobrá příprava před zahájením a průběžná kontrola stavby proto může ušetřit mnohem víc času než řešení problémů až na jejím konci.

Co bude následovat?

V dalším dílu se můžeme podívat na poslední krok:

kolaudaci rodinného domu – jaké doklady připravit a co stavební úřad kontroluje před povolením užívání stavby.

dne 30.10.2026

Stavby s přehledem
Bc. Olga Bažantová, LL.M., stavební poradenství
stavbysprehledem.cz

Článek vychází z pracovního úplného znění novely stavebního zákona zveřejněného Ministerstvem pro místní rozvoj. Závazné bude znění vyhlášené ve Sbírce zákonů.