Praktický průvodce změnami pro stavebníky a vlastníky nemovitostí

Novela mění způsob přípravy, povolování i dokončování staveb. Pro stavebníka bude důležité nejen to, jaký záměr připravuje, ale také kdy podá žádost, podle jakého územního plánu bude záměr posuzován, který úřad řízení povede a zda lze využít zrychlený postup. Tento přehled vysvětluje hlavní změny z pohledu člověka, který stavbu připravuje, povoluje, dokončuje nebo řeší již zahájené řízení.

Stav k 30. říjnu 2026: novela byla schválena Parlamentem a 17. září 2026 podepsána prezidentem, dosud však nebyla vyhlášena ve Sbírce zákonů. Právě datum vyhlášení určí začátek první vlny účinnosti. Pokud bude zákon vyhlášen během listopadu, první změny se použijí od 1. prosince 2026.

Obsah

1. Kdy novela začne platit a které změny přijdou jako první

2. Co se stane s rozpracovanými řízeními

3. Který stavební úřad bude rozhodovat

4. Jak bude fungovat jeden úřad a jedno řízení

5. Jak se změní povolování staveb

6. Jak využít předběžnou informaci

7. Námitky sousedů a postavení účastníků

8. Odvolání a soudní přezkum

9. Územní plán a postavení obce

10. Technické požadavky a odpovědnost projektanta

11. Kolaudace a autorizovaný inspektor

12. Drobné stavby, přípojky a dělení pozemků

13. Co prověřit u připravovaného a rozpracovaného projektu

14. Na co se připravit v prvních letech účinnosti

15. Kontrolní seznam pro stavebníka

1. Kdy novela začne platit a které změny přijdou jako první

Novela byla Poslaneckou sněmovnou schválena 10. července 2026. Senát ji 20. srpna zamítl, Sněmovna však 9. září setrvala na původním znění. Prezident zákon podepsal 17. září 2026. K 30. říjnu 2026 ještě nebyl vyhlášen ve Sbírce zákonů, a proto zatím nelze s jistotou určit datum první vlny účinnosti.

První den následujícího měsíce po vyhlášení: První soubor procesních a věcných změn. Jestliže bude novela vyhlášena v listopadu 2026, tato část se použije od 1. prosince 2026. Patří sem mimo jiné změny přechodného režimu, kratší lhůty pro námitky, některé změny u kolaudací a užívání staveb a nové vymezení drobných a jednoduchých staveb.

1. ledna 2027: Vznikne centrální Úřad rozvoje území České republiky. Převezme vyhrazené stavby a část územně plánovací a integrované agendy. Od tohoto data se mají významněji projevit také nové lhůty a pravidla pro činnost dotčených orgánů.

1. ledna 2028: Vzniknou krajské úřady rozvoje území a jejich územní pracoviště. Běžná stavební agenda přejde z obecních a krajských stavebních úřadů na státní stavební správu.

Prakticky: nestačí sledovat pouze datum 1. ledna 2027. U každého konkrétního postupu bude důležité určit, do které vlny daná změna patří a zda rozhoduje datum podání žádosti, datum konkrétního úkonu, nebo datum převodu působnosti na nový úřad.

2. Co se stane s rozpracovanými řízeními

Přechodná ustanovení patří k nejcitlivějším částem novely. Zahájená a pravomocně neskončená řízení se mají zásadně dokončit podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. ve znění novely, pokud konkrétní přechodné ustanovení nestanoví jinak.

To je třeba odlišit od otázky, který úřad řízení dokončí. Do konce roku 2027 budou běžná řízení nadále vést dosavadní obecní a krajské stavební úřady. Po vzniku nových úřadů převezme rozpracovanou agendu orgán, který se podle nové soustavy stane příslušným.

Požadavky na výstavbu

Nové požadavky na výstavbu se mají použít ode dne účinnosti příslušné části novely. U již zahájeného řízení však postačí splnění dosavadních požadavků, pokud jsou pro stavebníka příznivější. Nejde tedy o jednoduché pravidlo "vše podle starého" nebo "vše podle nového". Procesní režim a hmotněprávní požadavky je nutné posoudit odděleně.

Řízení podle zákona č. 183/2006 Sb.

Neskončená územní a další odpovídající řízení vedená podle dřívějšího stavebního zákona se mají dokončit jako řízení o povolení záměru nebo jiný odpovídající postup podle zákona č. 283/2021 Sb. Stavební úřad musí stavebníka poučit, zda je třeba doplnit podklady, a umožnit mu jejich doplnění.

Již vydaná stanoviska a dokumentace

Dříve vydaná závazná stanoviska, souhlasy, vyjádření a pravomocná rozhodnutí nezaniknou. Mají zůstat použitelnými podklady a jimi již posouzené veřejné zájmy se nemají znovu otevírat. Dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů bude možné předložit ještě v tříleté přechodné lhůtě; stavební úřad ji posoudí podle pravidel stanovených přechodnými ustanoveními.

Přechodná pravidla nelze bezpečně shrnout větou, že všechna probíhající řízení budou dokončena podle dosavadních předpisů. Obecné pravidlo odkazuje na dokončení podle stavebního zákona ve znění novely a jednotlivé přechodné body z něj stanoví výjimky. Každé rozpracované řízení je proto nutné posoudit samostatně podle jeho druhu, data zahájení a již provedených úkonů.

3. Který stavební úřad bude rozhodovat

Novela vrací do systému jednotnou státní stavební správu. Jejím vrcholem bude Úřad rozvoje území České republiky, pod nímž mají od roku 2028 působit krajské úřady rozvoje území a územní pracoviště v obcích s rozšířenou působností.

• Od 1. ledna 2027 vznikne centrální Úřad rozvoje území ČR, který převezme zejména vyhrazené stavby a vybrané ústřední agendy.

• V průběhu roku 2027 budou běžnou agendu nadále vykonávat současné obecní a krajské stavební úřady.

• Od 1. ledna 2028 mají běžnou stavební agendu převzít nové krajské úřady rozvoje území a jejich územní pracoviště.

Deklarovaným cílem je sjednotit metodiku a rozhodovací praxi, odstranit systémovou podjatost, umožnit sdílení personálních kapacit a omezit kompetenční spory.

Praktická rizika přechodu

Přechod na novou soustavu nebude pouze právní změnou. Bude vyžadovat převod zaměstnanců, prostor, technického vybavení a fyzických archivů. Velká část spisů dosud není digitalizována a nachází se v archivech stovek obcí. U rozpracovaného řízení proto bude důležité sledovat nejen změnu příslušného úřadu, ale také skutečné předání nebo zpřístupnění spisu.

Otevřenou otázkou zůstává také software, hardware, vozidla a další vybavení nových úřadů. Zákon může určit, kdo bude příslušný, ale sám o sobě nezajistí personální stabilitu ani plynulý provoz.

Prakticky: rok 2027 bude přechodovým obdobím. Úřady budou používat nová pravidla a současně se připravovat na organizační převod. U komplikovanějších záměrů je rozumné počítat s možností nejednotného výkladu a provozních průtahů.

4. Jak bude fungovat jeden úřad a jedno řízení

Nosným principem novely je spojení rozhodování o záměru a části dosavadních podkladových aktů do jednoho úřadu a jednoho rozhodnutí. Odborníci na jednotlivé veřejné zájmy mají působit uvnitř stavební správy a podílet se přímo na výsledném rozhodnutí.

Nemá však jít o úplné zrušení všech samostatných stanovisek. Zvláštní režim zůstane tam, kde to vyžaduje povaha chráněného zájmu nebo zvláštní právní předpis, zejména u nejcitlivějších památkově chráněných objektů, specifických případů ochrany přírody, EIA a nejrizikovějších staveb z hlediska požární bezpečnosti.

Koordinace místo souběžných požadavků

Dosavadní systém často přenášel koordinaci různých veřejných zájmů na stavebníka a projektanta. Každý dotčený orgán chránil vlastní oblast, aniž by někdo nesl odpovědnost za celkově proveditelné řešení. Novela má přesunout poměřování těchto zájmů dovnitř jednoho rozhodovacího procesu.

Jednotné environmentální stanovisko

U agend, které přejdou do integrovaného rozhodování stavebního úřadu, se jednotné environmentální stanovisko nebude používat stejným způsobem jako dnes. Přechodná ustanovení současně chrání již vydaná stanoviska a upravují dokončení rozpracovaných žádostí.

Odpovědnost za konečné rozhodnutí

Otevřenou otázkou zůstává osobní odpovědnost v situaci, kdy rozhodnutí podepíše jedna úřední osoba, ale odborné posouzení připravuje více specialistů. Význam bude mít nejen to, kdo rozhodnutí podepsal, ale také kdo konkrétní odborné pochybení způsobil. Jednoznačnou hranici pravděpodobně dotvoří až správní a soudní praxe.

5. Jak se změní povolování staveb

Rozhodný stav ke dni podání žádosti

Záměr se má zásadně posuzovat podle právního a skutkového stavu ke dni podání žádosti. Význam má zejména tehdejší podoba územně plánovací dokumentace a požadavků na výstavbu. Toto pravidlo má chránit stavebníka před tím, aby se podmínky jeho záměru během několikaletého řízení opakovaně měnily.

Stejný rozhodný okamžik se má promítnout také do odvolacího, přezkumného a soudního řízení a do opakovaného rozhodování po zrušení původního rozhodnutí. Současně může vyvolat složité dokazování historického stavu územního plánu nebo jiných podkladů.

Před zamítnutím musí přijít upozornění

Zamítnutí žádosti má být poslední možností. Pokud úřad zjistí, že záměr nelze povolit, musí žadatele předem upozornit, vysvětlit důvody a dát mu prostor reagovat nebo záměr upravit.

Zrychlené řízení

Zrychlené řízení zůstává založeno na žádosti stavebníka a souhlasu všech účastníků. Obec musí mít územní plán a nesmí jít o záměr podléhající EIA. Pro předběžné určení okruhu účastníků může stavebník využít předběžnou informaci.

Povolení vydané ve zrychleném řízení už nemá být obecně zveřejňováno na úřední desce. To může urychlit nabytí právních účinků, zároveň však vzniká riziko pro osobu, kterou stavební úřad neprávem opomene jako účastníka.

Fikce ve zrychleném řízení

Fikce povolení po marném uplynutí třicetidenní lhůty se má vztahovat pouze na vybrané jednoduché stavby a sítě technické infrastruktury. Stavební úřad následně vydá osvědčení a zveřejní je. Lhůta pro vyvolání přezkumu bude velmi krátká.

Návrh rozhodnutí od stavebníka

Stavebník bude moci k žádosti přiložit vlastní návrh povolení, včetně odůvodnění a návrhu vypořádání námitek. Úřad jím nebude vázán, může jej však využít jako pracovní podklad.

Vady žádosti

Okamžité odložení má zůstat zejména pro případy, kdy zcela chybí povinná dokumentace. U odstranitelných nedostatků by měl úřad stavebníka nejprve vyzvat k nápravě.

Lhůty pro rozhodnutí

Pro jednoduché stavby a vybrané případy se počítá s třicetidenní lhůtou, pro ostatní se lhůtou šedesátidenní. Prodloužení musí být zachyceno ve spise tak, aby bylo přezkoumatelné. Samotná zákonná lhůta však nezaručuje, že řízení nebude prodlužováno doplňováním podkladů nebo řešením procesních otázek.

6. Jak využít předběžnou informaci

Novela výslovně počítá s neformálními konzultacemi a současně rozšiřuje formální předběžnou informaci. Ta se může stát důležitým nástrojem pro úvodní prověření záměru ještě před zpracováním úplné projektové dokumentace.

Předběžná informace se může týkat zejména:

• souladu záměru s územně plánovací dokumentací,

• požadovaného rozsahu dokumentace a dalších podkladů,

• požadavků na výstavbu použitelných na konkrétní záměr,

• možnosti odchylného řešení nebo potřeby výjimky,

• předpokládaného okruhu účastníků řízení,

• stanoviska obce a podmínek, za kterých by obec mohla se záměrem souhlasit.

Od vydané předběžné informace se úřad může odchýlit zejména při změně okolností, záměru nebo právních předpisů, při zjištění nových skutečností nebo tehdy, pokud byla informace nesprávná či v rozporu se zákonem.

Právě závaznost a použitelnost odpovědi bude rozhodovat o tom, zda se institut v praxi skutečně osvědčí. Nesprávná informace může otevřít i otázku odpovědnosti státu za škodu, pokud na ni stavebník důvodně spoléhal.

Prakticky: předběžná informace bude vhodná zejména u sporného souladu s územním plánem, složitého určení účastníků, legalizací, záměrů v citlivém území a případů, kdy není jasné, jaký rozsah dokumentace a stanovisek bude úřad vyžadovat.

7. Námitky sousedů a postavení účastníků

Novela zachovává možnost sousedů a dalších účastníků bránit přímo dotčená práva, současně však zpřísňuje obsah a načasování námitek.

• Námitky musí být podány ve stanovené lhůtě; v první vlně se počítá s desetidenní lhůtou.

• Pokud se koná ústní jednání, je třeba námitky uplatnit nejpozději při něm.

• Pouhý obecný nesouhlas nebude dostačovat. Účastník musí uvést konkrétní důvod a vysvětlit dotčení svého práva.

• Soused může namítat jen to, co může přímo zasáhnout jeho vlastnické nebo jiné věcné právo.

• Nelze znovu otevírat otázky, které byly vyřešeny v územním plánování, ani skutečnosti, s nimiž účastník dříve souhlasil.

• Námitky nesmějí být v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou.

Námitku podjatosti bude nutné vznést do jednoho týdne od okamžiku, kdy se účastník o jejím důvodu dozvěděl. Takto krátká lhůta zvyšuje požadavky na aktivní sledování řízení.

Zastupování vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek má zastupovat vlastníky jednotek i tehdy, když jsou účastníky řízení, ale nejsou žadateli. Vlastník si bude moci vyhradit samostatné jednání.

Úmrtí účastníka

Pokud účastník zemře a ani po třiceti dnech nejsou známi jeho dědicové, bude možné ustanovit opatrovníka a v řízení pokračovat, místo dlouhého čekání na skončení dědického řízení.

Občanskoprávní námitky

Úřad má podporovat dohodu účastníků. Ta může zahrnovat také finanční nebo jiné vyrovnání. Nedostaví-li se účastník bez řádné omluvy k nařízenému jednání směřujícímu k dohodě, může to mít dopad na další posouzení jeho námitek.

Prakticky: pro stavebníka i souseda bude zásadní pracovat s námitkami včas a konkrétně. Krátké lhůty budou omezovat možnost doplňovat argumentaci až v odvolání nebo před soudem.

8. Odvolání a soudní přezkum

Odvolání bez opakovaného vracení

Odvolací orgán má ve větším rozsahu rozhodnout sám a nemá věc opakovaně vracet prvostupňovému úřadu. Cílem je přerušit řetězec rušení a nového rozhodování, který dnes může trvat roky.

Odvolací důvody bude nutné uvést už v patnáctidenní odvolací lhůtě. Podání obecného "blanketního" odvolání s pozdějším doplněním tak bude výrazně omezeno. Úřad navíc nemá účastníka vyzývat k odstranění vad odvolání stejným způsobem jako dosud.

Fiktivní stanoviska

Od 1. ledna 2027 se má posílit praktická použitelnost fikce souhlasu dotčeného orgánu. Přezkum závazných stanovisek, včetně fiktivních, má být omezen do právní moci stavebního povolení. Třicetidenní lhůty pro vznik fikce začnou běžet až podle pravidel druhé vlny; první fikce proto mohou reálně vzniknout až následně.

Správní žaloba

Lhůta pro vymezení žalobních bodů se zkracuje. U vybraných záměrů má být soudní přezkum časově omezen a u některých vyhrazených staveb se počítá s přímou žalobou bez předchozího odvolání.

Soud nemá rušit rozhodnutí pouze pro nedostatek odůvodnění, pokud lze jeho zákonnost přezkoumat z výroku, správního spisu nebo doplněných podkladů. Správní orgán bude moci v soudním řízení doplnit chybějící důvody nebo důkazy.

Soud bude moci ve větším rozsahu napadené rozhodnutí změnit. Při rozhodování má rovněž poměřovat přínos zrušení povolení s újmou, kterou by zrušení způsobilo stavebníkovi a dalším osobám.

Výkladové riziko: nové nastavení může vést k nerovnému postavení stran, pokud stavebník nebo správní orgán mohou podklady během řízení doplňovat, zatímco odpůrce je přísně svázán včas uplatněnými námitkami a žalobními body. Rozsah tohoto omezení ukáže až soudní praxe.

9. Územní plán a postavení obce

Pořizování vlastní územně plánovací dokumentace má být výslovně výkonem samostatné působnosti obcí a krajů. Obce tak získávají silnější odpovědnost za podobu rozvoje svého území, zatímco povolování konkrétních staveb má být odděleno do státní stavební správy.

Význam přesného územního plánu

Územní plán bude ještě důležitější než dnes. Pokud je záměr v zastavitelném území v souladu s územně plánovací dokumentací a požadavky na výstavbu, má ve vymezených případech platit vyvratitelná domněnka jeho přípustnosti z hlediska veřejných zájmů, které již byly při pořizování plánu posouzeny.

To se týká zejména krajinného rázu a plošné ochrany zemědělského půdního fondu, pokud byly splněny zákonné podmínky a příslušná stanoviska byla při pořizování plánu skutečně vydána. Nejde o automatickou domněnku pro každý územní plán bez ohledu na dobu a způsob jeho pořízení.

Obce budou muset pravidla v územních plánech formulovat přesněji. Neurčitý územní plán může ponechat prostor pro záměry, které sice formálně splní jeho text, ale svým skutečným fungováním obejdou zamýšlenou regulaci. Pro stavebníka proto bude důležité ověřit nejen označení plochy, ale také její podmínky a způsob, jakým byly při pořizování plánu posouzeny veřejné zájmy.

Odchylka od územního plánu

Novela umožňuje ve výjimečných případech souhlasit s konkrétní odchylkou od územně plánovací dokumentace. Nejde o obecnou možnost územní plán obejít. Musí být splněny zákonné podmínky, nesmějí být nepřiměřeně dotčeny veřejné zájmy ani práva dalších osob a významnou roli má souhlas příslušné obce.

Plánovací smlouvy

Rozšiřuje se obsah plánovacích smluv. Mohou řešit dopravní a technickou infrastrukturu, parkování, veřejná prostranství, zeleň, občanské vybavení nebo finanční a věcná plnění investora. Za stanovených podmínek lze schvalování některých změn smlouvy svěřit radě obce.

U plánovacích smluv zůstává nejasné, za jakých podmínek může soud nahradit projev vůle obce při sporu o uzavření smlouvy. Pro investora proto bude důležité řádně plnit již převzaté povinnosti a dokumentovat průběh jednání s obcí i širší souvislosti rozvoje území.

Odborná kapacita menších obcí

Krátké lhůty pro vyjádření mohou být problémem zejména pro malé obce bez vlastního právního, urbanistického a technického aparátu. Jednou z cest může být společné zajištění odborníka více obcemi, například prostřednictvím společenství obcí nebo veřejnoprávní smlouvy.

10. Technické požadavky a odpovědnost projektanta

Nadále zůstávají tři základní skupiny požadavků na výstavbu:

• požadavky na vymezování pozemků,

• požadavky na umisťování staveb,

• technické požadavky na stavby.

Stavební úřad má posuzovat zejména první dvě skupiny. Za splnění technických požadavků na stavby ponese výraznější odpovědnost projektant nebo jiná oprávněná osoba, která dokumentaci zpracovala. Úřad už nemá rutinně přepočítávat statiku, kontrolovat rozvody nebo přezkoumávat každý technický detail.

Proveditelnost a přiměřenost

Požadavky se mají uplatňovat s ohledem na technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost. Pokud lze požadavek splnit více způsoby, konkrétní řešení volí projektant nebo stavebník. U rekonstrukcí, změn užívání, památek a staveb v prolukách se rozšiřuje možnost některé požadavky neuplatnit při zákonem vymezené překážce nebo zjevné nepřiměřenosti.

Odchylné řešení a výjimka nejsou totéž

Pokud se řešení stále pohybuje v mezích požadavku a dosahuje jeho účelu jiným způsobem, může jít o odchylné technické řešení. Jestliže je návrh přímo v rozporu s textem závazného požadavku, bude třeba výjimka. V obou případech musí být postup odborně vysvětlen a doložen.

Co když úřad zjistí zjevnou technickou chybu

Novela nedává zcela jednoznačnou odpověď na otázku, zda a jak má úřad zasáhnout, pokud technické požadavky běžně nepřezkoumává, ale přesto si všimne zjevné a závažné vady dokumentace. Stavebník proto nemůže menší rozsah kontroly úřadu chápat jako potvrzení technické správnosti projektu.

Prakticky: větší volnost projektanta neznamená nižší standard bezpečnosti. Znamená především přesun odborného posouzení a odpovědnosti. Důležitější bude kvalita dokumentace, odůvodnění zvoleného řešení a profesní pojištění zpracovatele.

11. Kolaudace a autorizovaný inspektor

Autorizovaný inspektor nemá pouze zpracovat odborný posudek. U vybraných nekonfliktních postupů bude moci vydat rozhodnutí namísto stavebního úřadu.

Má jít zejména o:

• kolaudační rozhodnutí,

• změnu v užívání stavby,

• předčasné užívání,

• zkušební provoz,

• povolení odstranění stavby v zákonem vymezených případech.

Rozhodnutí se automaticky předá stavebnímu úřadu, který bude mít možnost je v krátké lhůtě přezkoumat. Reálné využití bude záviset na počtu aktivních autorizovaných inspektorů, jejich odborné kapacitě, ceně služby a ochotě nést odpovědnost.

Kolaudační podklady

Některé doklady nebude nutné připojit již k samotné žádosti o kolaudaci; bude možné je předložit při závěrečné kontrolní prohlídce. To může zrychlit podání žádosti, ale zároveň hrozí, že se chybějící nebo nevyhovující doklad zjistí až v pokročilé fázi.

Změna v užívání

O změnu v užívání bude moci za stanovených podmínek požádat také stavebník, nejen vlastník, pokud doloží souhlas vlastníka.

12. Drobné stavby, přípojky a dělení pozemků

Doplňkové stavby u rodinných domů

U vymezených doplňkových staveb na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci se zvyšuje limit zastavěné plochy ze 40 m² na 60 m². Zachovány zůstávají další podmínky, například doplňková funkce, výškové a odstupové požadavky, soulad s územním plánem a požadovaný podíl plochy schopné vsakovat srážkové vody.

Zvýšení limitu neznamená možnost bez povolení postavit na zahradě další samostatný rodinný dům. Rozhodující bude skutečný účel a charakter stavby, nikoli pouze její velikost nebo název.

Rekreační stavby

U vymezené drobné rekreační stavby se podle materiálů MMR zvyšuje limit z 55 m² na 60 m² a maximální výška ze 4 na 5 metrů. I zde musí být splněny všechny další zákonné podmínky.

Přípojky

U vybraných elektrických, plynovodních, vodovodních a kanalizačních přípojek se má hranice pro zařazení mezi drobné stavby zvýšit z 25 na 100 metrů. Každý druh přípojky však má vlastní podmínky a nadále budou důležité souhlasy vlastníků pozemků, správců a provozovatelů infrastruktury.

Dělení a scelování pozemků

Samostatné povolování dělení a scelování pozemků stavebním úřadem se ruší, pokud nejde o součást povolovaného stavebního záměru. Zápis má vycházet z geometrického plánu a postupu před katastrem nemovitostí.

To však neznamená, že každý nově vytvořený pozemek bude automaticky vhodným stavebním pozemkem. Přístup, napojení na infrastrukturu, požadavky územního plánu a vlastnosti pozemku se budou dál řešit při povolování stavby. Odpovědnost za smysluplné rozdělení se tak více přesune na vlastníka, geodeta, projektanta a kupujícího.

13. Co prověřit u připravovaného a rozpracovaného projektu

Novela nevytváří jednotnou odpověď, zda je lepší žádost podat před účinností prvních změn, nebo počkat. Záleží na typu záměru, stavu dokumentace, územním plánu, získaných stanoviscích, okruhu účastníků i na tom, zda je pro projekt výhodnější dosavadní nebo nový požadavek.

U rozpracovaného řízení je třeba prověřit

• podle jakého procesního režimu bude řízení po účinnosti pokračovat,

• zda se změní věcná nebo místní příslušnost úřadu,

• které již získané podklady zůstanou použitelné,

• zda lze využít příznivější dosavadní požadavky na výstavbu,

• jaký právní a územně plánovací stav byl rozhodný v den podání žádosti,

• zda bude nutné dokumentaci nebo žádost doplnit,

• které nové lhůty se použijí na další úkony účastníků a úřadů.

U připravovaného projektu je třeba zvážit

• zda může nový režim zjednodušit povolení nebo omezit potřebné podklady,

• zda bude výhodnější rozhodný stav územního plánu před jeho plánovanou změnou,

• zda projekt potřebuje souhlasy všech účastníků pro zrychlené řízení,

• zda se záměr od roku 2027 nestane vyhrazenou stavbou v působnosti centrálního úřadu,

• zda bude dokumentace zpracovaná podle dosavadních pravidel použitelná v přechodné lhůtě.

U všech běžících a plánovaných řízení je vhodné projít harmonogram, u sousedsky konfliktních projektů počítat s kratšími lhůtami a u velkých záměrů ověřit budoucí příslušnost Úřadu rozvoje území.

14. Na co se připravit v prvních letech účinnosti

Novela má povolování zrychlit a zpřehlednit. V prvních letech účinnosti je však nutné počítat s výkladovými i provozními problémy, které mohou ovlivnit délku řízení i požadavky na doplnění podkladů.

Nejednotný výklad v roce 2027

Dosavadní stavební úřady budou používat nová pravidla ještě před přechodem do státní soustavy. Úředníci se je budou učit za provozu a současně řešit budoucí pracovní zařazení a převod spisů. Jednotná metodika se proto nemusí prosadit okamžitě.

Personální a technické zajištění

Právní vznik nové soustavy sám nevyřeší nedostatek úředníků, nízkou atraktivitu některých pracovních míst, chybějící digitalizaci archivů ani nákup a nasazení jednotného technického vybavení.

Krátké lhůty

Kratší lhůty mohou zabránit obstrukcím, ale mohou také ztížit obranu osobám, které se o řízení dozvědí pozdě nebo nemají odborné zastoupení. Velký význam bude mít správné doručování a úplné určení okruhu účastníků.

Přesun odpovědnosti

Omezení technického přezkumu úřadem zvyšuje význam projektanta a dalších autorizovaných osob. Při vadě se může spor přesunout z povolovacího řízení do oblasti profesní, občanskoprávní nebo trestní odpovědnosti.

Historický stav územních plánů

Rozhodování podle stavu ke dni podání žádosti posiluje právní jistotu stavebníka. U dlouhých řízení ale může vyžadovat práci s dávno neúčinnou verzí územního plánu a otevírat spory o její přesný obsah.

Soudní výklad

Řadu nových institutů bude nutné vyložit až v konkrétních sporech. Výkladové otázky se mohou týkat zejména doplňování důvodů v soudním řízení, rozsahu námitek, odpovědnosti uvnitř integrovaného úřadu a vztahu mezi flexibilitou technických požadavků a ochranou práv třetích osob.

15. Kontrolní seznam pro stavebníka

Před podáním nové žádosti nebo při pokračování v rozpracovaném řízení je vhodné postupovat v tomto pořadí:

1. Určit rozhodné datum. Kdy byla nebo bude podána žádost a která vlna účinnosti se na ni vztahuje?

2. Prověřit příslušný úřad. Zůstane věc u dosavadního stavebního úřadu, přejde od roku 2027 na centrální úřad, nebo od roku 2028 na krajský úřad rozvoje území?

3. Zajistit správnou verzi územního plánu. Uchovat podklady prokazující jeho obsah ke dni podání žádosti.

4. Vyhodnotit přechodný režim. Oddělit procesní pravidla, hmotněprávní požadavky a pravidla pro již vydaná stanoviska a dokumentaci.

5. Zkontrolovat úplnost dokumentace. Zohlednit větší odpovědnost projektanta za technické požadavky a řádně odůvodnit odchylná řešení.

6. Určit všechny účastníky. Zejména pokud má být využito zrychlené řízení nebo souhlasy vlastníků.

7. Hlídat krátké lhůty. Námitky, podjatost, odvolací důvody a žalobní body nebude možné bezpečně nechávat na později.

8. Zvážit předběžnou informaci. U nejasného záměru může ušetřit náklady na dokumentaci zpracovanou nesprávným směrem.

9. Prověřit již získané podklady. Nežádat znovu o to, co zůstává platné a použitelné, ale ověřit jeho rozsah a případnou časovou platnost.

10. Počítat s přechodovým rizikem. Do harmonogramu projektu zahrnout nejen zákonné lhůty, ale také možné organizační a výkladové komplikace let 2027–2028.

Pro stavebníka novela přináší nové možnosti, ale také větší nároky na přípravu. Zjednodušení se uplatní jen tehdy, když bude správně určen přechodný režim, zvolen vhodný postup, připravena kvalitní dokumentace a včas prověřen územní plán, účastníci i příslušný úřad. U rozpracovaných řízení proto nebude rozhodující pouze datum podání žádosti, ale celý dosavadní průběh případu a použitelnost již získaných podkladů.

Podklady a zdroje

• Zpracované textové přepisy příspěvků a společné diskuse z odborné konference k novele stavebního zákona konané 14. října 2026: Hana Landová, vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního práva; Dan Jiránek za Sekci legislativní a právní Svazu měst a obcí České republiky; Jakub Kanický, advokát se specializací na stavební právo.

• Nový stavební zákon 2026 – Ministerstvo pro místní rozvoj .

• Přechodná ustanovení zveřejněná MMR .

• Úplné znění stavebního zákona s vyznačenými změnami .

• Legalweb: Novela stavebního zákona je schválená a podepsaná, ale stále nejasná .

Přehled zachycuje stav dostupných podkladů k 30. říjnu 2026. Závazné bude znění novely po vyhlášení ve Sbírce zákonů a následná metodická a rozhodovací praxe.